工務店選びの豆知識

テナントで開業?自宅を改装?お店を開くには

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住友林業

 

こんにちはsmiley

おうちの相談窓口🏠イオンモール伊丹昆陽店です。

 

 

突然ですが、みなさまは今どんな夢をお持ちでしょうか?

それはもちろん「マイホーム🏠を持つこと!」

ですよね。

このブログにたどり着いてくれた方の多くがマイホームに向かって邁進中、だと思われますsmiley

しかし本日は、マイホーム+αの夢をお持ちのお客様のお話です。

 


 

先日来られたお客様で、夫婦でベーカリー 🍞 を開きたいので、店舗を建てたいという方ご相談がありました。

🏠もパン🍞も大好きな私。

とっても羨ましく感じました

素敵な夢を持って、しかも夫婦で実現しようとしている・・・

まさに、私の理想heart

 

最初は店舗を新たに建てたい、とのご相談でしたが、資金の問題を諸々検討する中、

「現在の自宅を店舗にリノベーションしてはいかがですか?」

とのご提案をさせて頂きました!

現在その方向でお話が進んでいるようで、スタッフ一同、美味しいパンを買いに行く日を心待ちにしております。

 

今回、このようにご提案させて頂いた背景には、

テナントを借りて商売をするのと、自宅でするのとでは、資金面で大きな差が生まれるから、という現実があります💲

 

 

いつかは自分の店を、と密かな夢を抱いている方は多いかと思いますsmiley

そんな夢を実現したい方、必見❢

テナントで開業するか、自宅を店舗にリノベーションするか違ってくる「資金 💴」のお話です。

 

 

 

 

まず、お店を開く際のイニシャルコスト(初期費用)

テナントと自宅では、どのような差があるのでしょうか。

 

テナントで開業する場合

 

 必要になる資金     借りられるローンの種類

 

◆前払いの賃料

◆保証金(賃料の6~10ヶ月分)   事業用ローン

◆改装費用

◆設備費用(家具など)

 

 

自宅で開業する場合

◆土地・自宅の購入費   住宅ローン

◆内装費用        事業用ローン

◆設備費用(家具など)

 

マイホームを建ててその一部で開業する場合、内装費や設備費は「テナントで開業」のケースとさほど変わらないのですが、住居部分も新築するため、当然ながら総額は大きくなります。


ただ、店舗が併設された住居を新築する場合、居住スペースが全体の2分の1以上を占めていれば、その部分については事業用ローンよりも金利がかなり低い住宅ローンを組めるのです!

そしてさらに、条件はあるものの、住宅部分には住宅ローン減税の利用も可能!

これはかなり心強い要素となります。

 

飲食業では、“3日分の売上=適正な家賃”と言われています。

例えば1日あたり5万円の売上を見込めるなら、家賃が月々15万円くらいの物件が適正ということ。

家賃分の売上をあげるのは決して簡単なことではないですし、住居の家賃や住宅ローンもあれば、二軒分のお金がかかります。

次にランニングコスト(維持費+管理費用)を見ていきましょう。

テナントで開業する場合と、自宅で開業する場合、

それぞれ月々の必要最低限の売上とは?

 

テナントで開業

月々の家賃+事業ローンの返済

諸経費

コンスタントな売上が必要

 

自宅で開業

事業ローンの返済(あれば)

諸経費

売上をさほど気にする事なく、マイペースな営業が可能

 

 

これを見比べると、テナントと自宅では、経営に対するとるべき姿勢が全く違ってくるのがわかりますindecision

 


 

現実、テナントで営業する場合、家賃以外の支払いもあるので、家賃分の3日間だけの売上では実際は経営は難しくなるのです。

なぜなら、“3日分の売上=適正な家賃”と言うのは、あくまで1日平均売上5万円で30日間営業した場合だから。

実は毎日5万円を売上げて尚且30日休まず営業するのは、至難の業・・・。かなり繁盛している店の見込みになります。

 

このように、諸経費のほかに、月々の家賃、事業用ローンの返済があるテナントでは、毎月安定した売上が求められます。

そのため、1日の目標売上を達成するための客単価や必要な座席数などをとにかく細かくシミュレーションする必要がありますenlightened

 

一方自宅で開業する場合は、家賃の心配をすることがないので、とにかくマイペースな営業が可能です。

子供が乳幼児の間は閉店し、少し落ち着いてからまた再開することや、定休日も思うように作れます。

いつも人が並んでいるようなお店にはならなくとも、固定客を掴み、マイペースにどちらかと言えば趣味の延長で続けることが出来ますsmiley

 

 

 

最後に、考えたくはないですが、お店を閉じなければいけない場合にかかってくるお金は、どんな違いがあるのでしょうか。

 

廃業したときのコスト

 

テナントでカフェ

◆事業ローン返済

◆原状回復工事費

 

自宅でカフェ

◆事業ローン返済

+店舗部分のテナント料

 

ここでもまた、思った以上に厳しいのが、テナントでのお店の経営です。

コンスタントに家賃+諸経費を超える売上を稼ぎ続けるのは、簡単なことではないという性質上、お店を廃業しなければならないリスクは高くなると同時に、

引き払う際には、原状回復(内装や設備の撤去)のために100万~200万円の資金がかかります。

お店をたたむのにも一苦労、というわけなのです💦

 

その点「自宅でカフェ」の場合は、都合によって一時休業する事も可能な上に、万が一廃業した場合も、収入をカバーする方法があるのです。

それは、店舗の部分をテナントとして貸し出すことで、不動産収入を得られる事が出来ますyes

それを事業用ローンの返済に充てることも可能で、またいつか、自分でお店を開くことを考えられるというわけです。

 

街中でも、お店はしょっちゅう新しいものが出来たり、潰れたりしますよね。

やはり、商売は難しく一つのお店が長く続くのは簡単なことではありません💦

そんな中でも、大繁盛してるわけでもないのに、ずっと続いている雄お店もありますよね。

なんで潰れないんだろう?そう感じますが、自宅軒店舗の場合は、お店の寿命はとても長くなるのです。

 

いつかお店をしてみたい。

そんな夢をお持ちの方は、是非マイホームに店舗にするスペースを予め作っておくことをお勧めいたします!

 

 

本日のまとめ

 

 🍞開業資金については、自宅で開業の場合は、事業用ローンと住宅ローンを併用することができる!

  🍵テナントでは、賃料の支払いや事業ローン返済のためにコンスタントにノルマを達成する必要があるのに対し、自宅では、持ち家での営業なのでノルマに追われることなく、マイペースな経営が可能

 🍞廃業した場合、テナントは原状回復費がかかるのに対し、自宅では店舗部分をテナント物件として貸し出すことができるため、資産としての運用ができる

 

 

 

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(担当 反町)

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