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住宅ローンの繰り上げ返済、好機変わる?

業界情報
住宅ローン

こんにちはsmiley

 

おうちの相談窓口イオンモール伊丹昆陽店です!

本日1月13日は、成人の日です。

新成人の方々、おめでとうございます◎

楽しいことも苦しいことも沢山経験して、立派な大人になってくださいねsmiley

 

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昨年2019年は元号が平成から令和に変わるという、大きな節目の一年でしたよね。

そして、もう一つの大きな変化と言えば、消費増税です。

8%から10%へ。

みなさま、令和はもう2年へと突入しましたが、消費税10%の生活には、もう慣れましたか?

 

消費税2%分の増税は、国民の生活に直結するものです。

その救済措置として様々な制度が準備されていましたが、

そのうちの一つとして

「住宅ローン減税の期間の延長(10年から13年に)」があったことは、

家づくり中のみなさまなら、もうご存知のはずsmiley

 

住宅ローン利用者には大変ありがたい制度ではありますが、これによって「繰り上げ返済」を計画する上で考慮すべき項目が増えてしまった事も確か。

消費税8%時代に散々考えて、住宅ローン返済計画を建てた皆様も、これでまた、イチから考え直し・・・と思うとちょっとうんざりですよね。

 

そんなお困りの皆様に、消費増税によって、変化する「お得」な返済のタイミングについて、ここで簡単に解説致しますenlightened

 

 

住宅ローン

 

通常、住宅ローンは、月々の返済額に占める利息の割合が高いので、繰り上げ返済は早くすればするほど利息軽減効果が大きくなる、というのが大原則でした。

 

ですが、住宅ローンの金利の低下と住宅ローン減税の存在により、この原則はかなり以前に既に崩れています。

 

「金利1%未満で借りられているのなら、早くに繰り上げ返済するよりも、減税期間が終わったあとに、直後にまとめて繰り上げ返済する方が有利」

と言われています。

 

住宅ローン減税は通常、年末のローン残高の1%が所得税・住民税から控除されます。

1%未満の金利で借りているのなら、減税期間中に残高を減らすと、利息軽減のプラス効果以上に減税効果が薄まるので、マイナスの影響が大きくなってしまうのです。

このため、「減税期間の終了直後にまとめて繰り上げ返済する」が正解とされ、

9月末までローン減税は最長10年だったので、11年目に繰り上げ返済するのが最も効果的だったわけです。

 

住宅ローン

では、減税期間が13年に伸びた今、繰り上げ返済するのにベストなタイミングはいつとされるのでしょう。

それは、実は借入額によって変わって来るのです。

 

例えば借入額が3000万円の場合と、1000万円の場合では、

3000万円の場合のベストタイミングは11年目。

1000万円の場合のベストタイミングは14年目。

 

なのです。

要は、借入額が沢山あれば11年目に返済し、借入額が少なければ、14年目に返済すれば良いのですが、

 

どうしてこのような結果になるのでしょうか。

 

それは、

「住宅ローン減税利用10年目までと、11年目以降」では、ローン減税の計算方法が変わるからです。

 

10年目までの減税基準「ローン残高×1%」ですが、

11年目からは「ローン残高×1%」or「建物価格×2%÷3」の

いずれか小さい方となるからなのです。

 

 

なぜ11年目からはこのような基準になったかと言うと・・・

 

 

 

住宅の土地部分にはそもそも消費税がかかりませんよね。

なので、建物価格だけについて、増税分(2%)を、11年目以降3年にかけて控除する、という仕組みになっています。

 

11年目以降、減税基準が「建物価格×0.67%」の方なら、残高が減ってもローン減税に影響はないのです。

早めに返済したほうが、利息軽減は当然大きくなります。

すなわち「11年目に繰り上げ返済する」が正しい選択になります。

逆に、11年以降も「残高×1%」が適用されるのなら、減税中は繰り上げ返済しない方が、多く減税の恩恵を受けられますので、14年めに返済するのが正解となります。

 

このように、11年目以降の控除額の計算方法はローン残高と建物価格のバランスで決まっているのです。

 

 

 


 

読んでる内に眠たくなってしまった方、

沢山いらっしゃるのではないかと・・・cheeky

しかし!

 

「もうめんどくさい。大した違いはないだろうし、どっちでもいいno

と思った方!

いえいえ。大した違いになります💦

住宅の購入は母数が大きいので、1%の減税、0.5%の利息、と言ってもかなりの額になります。

ここをしっかり検討するかどうかで、家族旅行に行けるかどうかかかってきますよsmiley

 

それでもやっぱり自分で計算してみる気になれない。

そもそも、自分で計算してもその結果に自信が持てない。

と言う方に・・・yes

 

 

おうちの相談窓口では、提携しているコンサルティング会社のファイナンシャルプランナーが、無料であなたの家計相談に乗ってくれます。

私の代わりに計算してみて!と言うお願いも、もちろんお引き受け致します。

面倒くさいこと、後回しにせず、しっかり管理して安心してマネーライフを送りましょう!

きっと、今より少し充実した毎日が待っていることと思います。

 

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おうちの相談窓口イオンモール伊丹昆陽店では、伊丹、西宮、宝塚、尼崎の阪神間を中心に、主に注文住宅をお考えの方の、おうちをお探しの方に、家づくりのご相談をお受けしています。

家づくりの相談から資金計画、住宅ローンのご相談、建築会社のご紹介まで、全て無料でお手伝いさせていただいておりますので
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(担当 反町)

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